Tweede huis of vakantiewoning? Let op deze fiscale risico’s

Altijd belasting betalen

Een tweede huis of vakantiewoning betekent allereerst dat je altijd belasting betaalt. Dit heeft invloed op je rendement. Heb je een vakantiewoning vooral voor eigen gebruik dan weegt dat misschien minder zwaar dan wanneer je een tweede huis als beleggingsobject ziet. 

Voor de Belastingdienst valt de tweede woning onder de ‘overige bezittingen’ in box 3. Over de WOZ-waarde van je woning wordt een fictief rendement berekend waarover je belasting betaalt. Voor 2026 komt dit waarschijnlijk uit op 6% (2025: 5,88%).

De WOZ-waarde is ook de basis voor de onroerendezaakbelasting (OZB) die je aan de gemeente betaalt waar je huis staat. Daarnaast betaal je andere belastingen zoals de afvalstoffenheffing, waterschapslasten en misschien de forensenbelasting als je regelmatig in je vakantiehuis verblijft.

Schuld maar deels aftrekbaar

Voor een tweede woning geldt geen hypotheekrente­aftrek. Een schuld die je aangaat voor je tweede woning kun je pas boven een bepaald bedrag (de drempel) van je vermogen in box 3 aftrekken. Ook rekent de Belastingdienst met een fictief (negatief) rentepercentage van 2,7% op schulden. Veel lager dus dan het veronderstelde positieve rendement van 6% over de waarde van je huis, waardoor je belastbaar rendement waarschijnlijk hoog blijft.

Let op bij verhuur

Huuropbrengsten die je krijgt uit je tweede woning of vakantiewoning zijn in principe onbelast. Toch is er een risico. Als je extra diensten bij een vakantiewoning aanbiedt, zoals ontbijt, diner of toeristische uitstapjes kunnen huuropbrengsten gezien worden als inkomsten uit werkzaamheden. Ze worden dan in box 1 belast. Ook structurele werkzaamheden die je verricht voor de reguliere verhuur van een woning kunnen ervoor zorgen dat je huurinkomsten in box 1 belast worden. 

Vanaf 2028: huuropbrengsten en verkoopwinst belast

Vanaf 2028 gaat de belastingheffing in box 3 grondig veranderen. De kern is dat de overheid alleen het werkelijke rendement op vermogen mag belasten.

Voor verhuurde panden betekent dit dat de werkelijke huurinkomsten straks in box 3 straks worden belast. Daar staat tegenover dat bijvoorbeeld onderhoudskosten vanaf 2028 dan ook van het rendement mogen worden afgetrokken. Voor niet-verhuurde vakantiewoningen blijft een fictief rendement gelden waarover je belasting betaalt.

Verkoop je je tweede huis en is er verkoopwinst? Dan betaal je daar vanaf 2028 in box 3 ook belasting over, omdat het rendement op vermogen is. Zeker als je je tweede woning als belegging ziet, kan dat een forse domper op je rendement zijn.

Vraag advies

Een tweede huis of vakantiehuis kan nog steeds aantrekkelijk zijn als belegging of als extra pensioenpotje. Wil je een onafhankelijk advies over vermogensopbouw of pensioen? De adviseurs van VvAA staan altijd voor je klaar.