Een nieuwe woning in 2026? Dit verandert er voor jou

1. Voordeel voor alleenstaanden en starters

Ben je alleenstaand? Dan kun je in 2026 tot € 17.000 boven op je maximale hypotheek lenen stelt het Nationaal Instituut voor Budgetvoorlichting (Nibud). Dat bedrag blijft gelijk aan 2025. Jouw jaarinkomen moet hiervoor wel minimaal € 28.000 zijn.

Daarnaast stijgt de grens voor de startersvrijstelling naar € 555.000 (was: € 525.000). Kopers van 18 tot 35 jaar hoeven geen overdrachtsbelasting te betalen tot dit bedrag wanneer er nog niet eerder gebruik is gemaakt van deze regeling. Koop je in 2026 een woning die duurder is dan € 555.000? Dan betaal je over het hele bedrag 2% overdrachtsbelasting.

2. Maximale hypotheek daalt zonder loonstijging

Zonder loonstijging kun je in 2026 gemiddeld € 5.500 tot € 7.000 minder lenen dan in 2025. Hoe kan dat? Elk jaar stelt het Nibud vast hoeveel van je inkomen je verantwoord kunt besteden aan woonlasten. Door de hoge inflatie van de afgelopen jaren zijn de vaste lasten gestegen, waardoor er minder ruimte overblijft voor je hypotheek. Toch is er goed nieuws.

Loonstijging de reddingsboei 

In 2026 verwacht het Centraal Planbureau (CPB) dat lonen gemiddeld met 4,1% stijgen. Krijg je zo'n loonsverhoging? Dan kun je vaak net zoveel of zelfs iets meer lenen dan voorheen. Het precieze bedrag dat je extra kunt lenen is afhankelijk van je inkomen en de rentestand. 

Vooral bij de hogere inkomens lopen de verschillen met 2025 op. Met een bruto jaarinkomen vanaf € 70.000 kun je gemiddeld zo’n € 6.000 meer lenen dan voorheen. Een huishouden met een inkomen van € 100.000 kan zo’n € 15.500 meer lenen.

Sta je op het punt om een huis te kopen? En krijg je bijna een loonsverhoging? Wacht daar dan op en neem de loonsverhoging mee in je hypotheekofferte aanvraag. Als je loonsverhoging binnen 6 maanden definitief is, bijvoorbeeld door een nieuwe cao of functie, dan wordt je hogere salaris meegenomen.

3. Hoe duurzamer, hoe hoger je maximale lening 

Een energiezuinig huis verhoogt je leenmogelijkheden. Ook in 2026 blijft verduurzaming een belangrijk criterium voor het afsluiten van een hypotheek. De grens voor de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) gaat omhoog van € 450.000 naar € 470.000. Ga je je huis meteen verduurzamen? Dan kan dit bedrag oplopen tot € 498.200. Dat extra bedrag moet je wel volledig besteden aan energiebesparende maatregelen zoals isolatie, zonnepanelen of een warmtepomp.

Goed om te weten: nieuwe zonnepanelen of een warmtepomp vallen automatisch onder de dekking van je opstalverzekering. Meer weten? Lees alles over onze woonverzekeringen.

4. Minder extra leenruimte voor de hoogste energielabels

Koop of verduurzaam je in 2026 een zeer energiezuinige woning met het A+++ of A++++ label? Dan kun je hiervoor minder geld lenen. De reden: vaak is de enige manier om de energierekening van deze huizen te verlagen is de aanschaf van extra zonnepanelen. Maar door de aanstaande afschaffing van de salderingsregel en terugleverkosten die energieleveranciers rekenen, leveren zonnepanelen minder op dan voorheen.

In 2026 kun je bij aankoop van een woning met label A+++ nog € 25.000 (voorheen: € 30.000) extra lenen. Voor label A++++ is het extra leenbedrag € 40.000 (voorheen: € 50.000). Heb je een woning met energielabel G tot en met A++? Dan kun je in 2026 hetzelfde bedrag extra lenen als in 2025 om je huis te verduurzamen. Bijvoorbeeld met isolatie of een warmtepomp, zodat je de energierekening verlaagd.

5. Overweeg je om extra studieschuld af te lossen? 

De regels voor het toetsen van studieleningen blijven in 2026 gelijk aan 2025. Zo wordt je maandelijkse studieschuldaflossing meegenomen bij je hypotheekaanvraag. Hierdoor kun je in 2026 net zoveel lenen voor de aankoop van een huis als in 2025. Maar let op: een geldverstrekker kijkt naar de wettelijke maandlast die wordt bepaald aan de hand van studietijd, rentepercentage en resterende lening bij DUO.

Extra aflossen op je studieschuld kan dus helpen om een hogere hypotheek te krijgen, maar dit is afhankelijk van het bedrag dat je per maand aan je studieschuld kwijt bent. Dat bedrag hangt weer af van de rente en de looptijd (15 of 35 jaar). Op basis daarvan wordt bepaald hoeveel je minder kunt lenen. Bespreek daarom met een hypotheekadviseur wat in jouw situatie de beste optie is. 

6. Belastingvrije schenkingen van ouders of andere familieleden

De verhoogde vrijstelling, ook wel jubelton genoemd, voor de eigen woning is volledig afgeschaft. Dit betekent dat ouders of familieleden niet langer belastingvrij een groot bedrag mogen schenken voor de aankoop van een huis. De eenmalig verhoogde algemene schenkingsvrijstelling blijft bestaan en wordt verhoogd tot een eenmalig bedrag van € 33.129 (was: € 32.195). Daarnaast mogen ouders tot € 6.908 per jaar belastingvrij schenken aan hun kinderen. Voor overige personen, zoals broers, zussen of grootouders geldt er een bedrag van € 2.769 per jaar.

7. Huizenprijzen stijgen minder hard

Hoewel nieuwe wetgeving bijdraagt aan de betaalbaarheid van woningen in 2026, blijft de markt onder druk staan. Volgens de Nederlandse banken stijgen de huizenprijzen naar verwachting met 3% tot 5,5% in 2026. In 2025 was de stijging 7%. De huizenprijzen blijven dus stijgen, maar het tempo neemt af. De reden? Door strengere regels zetten veel beleggers hun huurwoningen te koop, wat zorgt voor extra aanbod. Ook kunnen mensen iets meer lenen door hogere lonen. Toch blijft de Nederlandse woningmarkt krap: er is een tekort aan 400.000 woningen.