Burengeschil: de kadastrale erfgrens en de schutting

9 mei 2017 - Stelt u zich voor. U ontvangt een aangetekende brief van uw buurman over de schutting langs uw achtertuin. Daarin wijst uw buurman u erop dat de schutting niet op de kadastrale erfgrens staat, maar juist één meter parallel van de erfgrens afligt, op het erf van uw buurman. Ook schrijft uw buurman dat hij voornemens is om de 25 jaar oude schutting, die hij zelf heeft geplaatst, te laten vervangen door een nieuwe schutting op de erfgrens. Uw tuin zou hierdoor kleiner worden. Op een burenruzie zit u niet te wachten, terwijl u wel grote waarde hecht aan uw tuin. Hoe zit dit juridisch?
 
Dit praktijkvoorbeeld roept enkele juridische vragen op:
  • Waar ligt de kadastrale erfgrens?
  • Van wie is de schutting?
  • Is er sprake van verjaring?

Bepaling van de kadastrale erfgrens

De ligging van de erfgrens is notarieel vastgelegd in de openbare registers van het Kadaster. Een erfafscheiding (zoals een schutting, een scheidingsmuur of een haag) kan in de praktijk van deze erfgrens afwijken. De notariële vastlegging van de erfgrens is echter leidend. In dit voorbeeld kan het ertoe leiden dat u (en eventuele vorige eigenaren van uw woning) al in ieder geval 25 jaar gebruikmaakt van een strook grond van uw buurman. Hier kom ik later op terug. Bij onduidelijkheid over de ligging van de erfgrens kunt u het Kadaster een erfgrensreconstructie laten verrichten. Het Kadaster zet dan op locatie de erfgrens uit en legt dit schriftelijk voor u vast in het zogenoemde Relaas van Bevindingen. Dit document is essentieel in een eventuele gerechtelijke procedure. Hieraan zijn wel kosten verbonden.

De kern van het geschil

In dit praktijkvoorbeeld ga ik er gemakshalve van uit dat vast is komen te staan dat de schutting over de gehele lengte één meter parallel van de erfgrens afligt, op het erf van uw buurman. Dit betekent in beginsel dat uw buurman eigenaar van de schutting is. Daarmee staat het uw buurman vrij om met de schutting te doen en laten zoals hem dat goeddunkt. Inclusief de verwijdering ervan. Betreft de door uw buurman gevorderde nieuwe schutting geldt het volgende. Op grond van de wet staat het uw buurman in beginsel vrij om van u te vorderen dat er, op gedeelde kosten, een erfafscheiding wordt geplaatst op de erfgrens. Betekent dit nu dat uw buurman de bestaande schutting zomaar kan verwijderen en, op gedeelde kosten, een nieuwe schutting op de erfgrens kan vorderen? Hoe zit het hiernaast met de strook grond?

Verjaring

Zoals aangestipt is de erfgrens leidend. Echter, hier doet zich een bijzondere situatie voor als u (en eventuele vorige eigenaren van uw woning) de strook grond van uw buurman, feitelijk, al sinds jaar en dag in bezit heeft alsof u zelf de eigenaar bent. Deze situatie is met name bijzonder indien uw buurman geen fysieke toegang heeft tot de strook grond en uw buurman nooit bezwaar heeft gemaakt tegen uw gebruik van zijn grond. Gevoelsmatig valt met het verstrijken van de jaren lastiger vol te houden dat uw buurman eigenaar van de strook grond is gebleven. De wet biedt soelaas. Van belang is het juridische begrip verjaring. Verjaring betekent dat door verloop van de tijd een bepaalde vordering niet langer in rechte afdwingbaar is. Toegepast op het praktijkvoorbeeld: door verloop van de tijd kan uw buurman in beginsel niet langer van u vorderen dat u een einde maakt aan uw onrechtmatig gebruik van zijn strook grond. Met andere woorden: Uw buurman kan geen aanspraak meer maken op zijn strook grond, waardoor u de eigenaar van de strook grond bent geworden. Voor situaties als deze is in de praktijk meestal de verjaringstermijn van 20 jaar relevant.

Het beroep op verjaring

Een succesvol beroep op verjaring gaat niet over één nacht ijs. U zult namelijk, als het komt tot een gerechtelijke procedure, moeten bewijzen dat u zich gedurende de afgelopen 20 jaar als bezitter van de strook grond heeft gedragen en dat er sprake is van verjaring. Onder andere is hierbij relevant te bewijzen dat u de strook grond gedurende de afgelopen 20 jaar onafgebroken heeft gebruikt en onderhouden. Bijvoorbeeld met foto's, getuigenverklaringen en facturen van uw hovenier. Hiernaast is het van belang dat een redelijk denkend mens, bij het zien van de situatie ter plekke, tot de conclusie dient te komen dat de strook grond tot uw tuin hoort en niet zonder uw toestemming betreden dient te worden. Indien verjaring vast is komen te staan, is het aan te raden om de strook grond notarieel bij het Kadaster in te laten schrijven als uw eigendom. De situatie is dan immers voor iedereen volstrekt duidelijk. Hiermee kunt u toekomstige burengeschillen met nieuwe buren voorkomen. Bovendien scheelt dit u bij het eventueel verkopen van uw woning de nodige tekst en uitleg aan potentiële kopers.

De erfafscheiding

Indien het beroep op verjaring van de strook grond is geslaagd, resteert de vraag of uw buurman de bestaande schutting mag verwijderen. Mijns inziens mag dit, omdat de schutting nog altijd eigendom is gebleven van uw buurman. Bovendien kan uw buurman vervolgens van u vorderen dat er, op gedeelde kosten, een nieuwe schutting op de erfgrens wordt geplaatst. Ditzelfde recht heeft u overigens ook ten opzichte van uw buurman.

Afwegen van belangen

Het is goed om te realiseren dat uw juridische positie niet afdoet aan het feit dat u buren van elkaar bent. Uit hoofde hiervan is het altijd zinvol om af te wegen of, en tot in hoeverre, u bereid bent om uw burenverhouding op het spel te zetten.

Over de auteur

Jurist Bram van der Woude | VvAA

Bram van der Woude

Ik vind goede gezondheidszorg belangrijk. Voor anderen en voor mijzelf.


Mijn expertises:

Algemeen verbintenissenrecht

Huurrecht

Bouwrecht en burenrecht


linkedin vvaa  Bekijk mijn profiel

Neem contact op met VvAA  06 - 53 86 73 53

contactformulier  Stuur uw bericht

Kosteloos juridisch advies

Heeft u een soort­gelijke situ­atie mee­ge­maakt of een andere vraag? Bel dan met onze Juri­dische help­desk, bereik­baar op werk­dagen tussen 8.00 en 17.30. Deze ser­vice is koste­loos voor u als lid én uw gezins­leden.