Inloggen

Hypotheek oversluiten

Persoonlijke Financiële Adviesservice

Wel of geen goed idee?

Overweegt u vanwege de lage rentestanden uw hypotheek over te sluiten? Dit kan verleidelijk zijn, want het levert mogelijk een besparing op. Toch blijkt dat niet altijd gunstig uit te pakken. Laat u daarom altijd goed voorlichten door uw persoonlijk financieel adviseur. Met dit artikel proberen wij u te behoeden voor de belangrijkste valkuilen.

Wanneer kiezen mensen doorgaans voor oversluiten?

Het verminderen van uw maandlasten door het verlagen van de hypotheekrente is de meest voorkomende reden. Er zijn ook huiseigenaren die willen profiteren van een lage rente door over te sluiten naar een hypotheek met een langere rentevaste periode. Daarnaast kan het aflopen van de rentevaste periode ook een aanleiding zijn voor een overstap. De resterende hypotheek is wellicht onder te brengen bij een geldverstrekker met een beter voorstel.

Wat als uw huis ‘onder water’ staat?

Uw huis staat ‘onder water’ als de marktwaarde van uw huis lager is dan uw hypotheek. Om te voorkomen dat u bij een eventuele verkoop van uw huis een restschuld overhoudt, kunt u uw hypotheek oversluiten. Dit vanuit de veronderstelling dat u met een lagere rente maandelijks meer geld overhoudt om uw hypotheek af te lossen.

Besef dat niet alle hypotheekverstrekkers een hypotheek verstrekken als uw huis onder water staat. Bovendien mag u niet meer dan 100% van de marktwaarde van uw huis financieren met een hypotheek.

Kiest u er toch voor om over te sluiten, dan moet u waarschijnlijk eerst een flink bedrag aflossen. In deze situatie kan het beter zijn om te blijven zitten bij uw huidige geldverstrekker. Als het meezit, trekt de waarde van uw woning aan.

De terugverdientijd van oversluitkosten kan lang zijn

Sluit u uw hypotheek over, dan krijgt u te maken met oversluitkosten, zoals boeterente en advies- en notariskosten. Daardoor bent u niet altijd goedkoper uit. Doorgaans kunt u wel de boeterente (gedeeltelijk) terugvragen bij de Belastingdienst. En waarschijnlijk gaan uw maandlasten ook omlaag bij een lagere rente.

Wilt u die bijkomende kosten goedmaken, dan moet u de rente wel voor een bepaalde periode vastzetten. Bovendien daalt uw hypotheekrenteaftrek. Is uw rentevaste periode te kort? Bedenk dan dat het wel even kan duren voordat u deze kosten heeft terugverdiend.

Uiteraard gaat dit sneller met de huidige, historisch lage rentes. Wij adviseren u om altijd te kiezen voor een rentevaste periode die past bij uw toekomstplannen. Weet u zeker dat u nog een keer gaat verhuizen of blijft u liever zitten?

Wat als u een bankspaarhypotheek heeft?

Met een bankspaarhypotheek spaart u het hypotheekbedrag bij elkaar zodat u aan het einde van de looptijd uw hypotheekschuld in één keer kunt aflossen. Besluit u over te sluiten naar een andere geldverstrekker, dan betaalt u niet alleen boeterente, maar riskeert u ook een hogere maandelijkse premie voor de spaarpolis.

Stapt u in dit geval over naar een hypotheek met een lagere rente, dan spaart u maandelijks te weinig om aan het eind van de looptijd uw hypotheek af te betalen. Een lagere rente betekent tenslotte ook een lagere spaarpremie. Als u oversluit gaat uw spaarpremie dus omhoog, zodat u uw hypotheek kunt aflossen.

Daarnaast is uw hypotheekrente fiscaal aftrekbaar, maar de netto inleg van uw spaarpremie niet. U heeft dus minder renteaftrek, maar uw maandelijkse premie stijgt. Per saldo bent u dus niet per definitie voordeliger uit.
 

Een voorbeeld

Diederik heeft een spaarhypotheek van € 190.000 tegen een rente van 5,6%. Hij betaalt daarnaast een maandelijkse spaarpremie van € 275.

Hij besluit zijn hypotheek over te sluiten naar een nieuwe rentevaste periode van 20 jaar tegen een lagere rente van 2,7%. Hij betaalt € 20.000 aan oversluitkosten: € 17.000 boeterente + € 3.000 bijkomende kosten (voor onder andere de notaris, het advies en de taxatie). De spaarpremie stijgt naar € 335.

Eerder betaalde hij (€ 886,66 rente + € 275 premie) € 1.161,66 per maand. De nieuwe maandlasten bedragen (€ 542,50 rente + € 335 premie) € 877,50. Maandelijks bespaart hij dus € 284,16. Echter door de oversluitkosten zal het (€ 20.000 / € 284,16) € 70,38 maanden (bijna 6 jaar) duren voordat hij alle bijkomende kosten heeft terugverdiend.

Hij kan ervoor kiezen om de oversluitkosten direct zelf te betalen. De boeterente is fiscaal aftrekbaar (afhankelijk van zijn inkomen). Diederik kan de boeterente ook meefinancieren bij de hypotheek. Over dat deel van de lening geldt dan geen renteaftrek. Het is ook mogelijk dat hij over een aantal jaar besluit om te verhuizen. Dan heeft hij eigenlijk voor niets een grote oversluitsom betaald.

Uw rentevaste periode loopt met een paar jaar af

Stel, u heeft de rente voor een bepaalde periode vastgezet en overweegt over te stappen omdat de rentes van andere geldverstrekkers lager zijn. De rentevaste periode bij uw huidige aanbieder loopt echter over een jaar of twee af. In dat geval kan het de moeite waard zijn om even te wachten.

Een aantal maanden voordat de rentevaste periode afloopt krijgt u van uw huidige geldverstrekker een aanbod met een nieuwe rente. Niemand weet wat de rente gaat doen, maar op dit moment is de kans groot dat de nieuwe rente een stuk lager ligt dan uw huidige rente. Zo profiteert u van een lagere rente en vermijdt u oversluitkosten.

Blijft die rente altijd zo laag?

Een hypotheekaanbieder gebruikt bij een hypotheekberekening altijd de basisrente. Sluit u een hypotheek af zonder Nationale Hypotheek Garantie (NHG), dan kan uw geldverstrekker de rente verhogen met een zogenoemde risico-opslag. Deze opslag wordt bepaald door de verhouding tussen het hypotheekbedrag en de waarde van uw huis. Lost u tussentijds af of stijgt of daalt de waarde van uw huis, dan heeft dat invloed op deze verhouding.

Het is verstandig om te checken of de nieuwe hypotheek wel echt zoveel voordeliger is. Kijk daarbij niet alleen naar de laagste rente van nu, maar ook of de hypotheekverstrekker op de lange termijn het goedkoopst blijft. 

Een beter aanbod door taxatie

De marktwaarde van uw woning bepaalt ook uw tariefstelling. Wilt u een eerlijk aanbod dat aansluit bij de waarde van uw woning, dan kunt u ervoor kiezen uw woning te laten taxeren.

Besluit u toch niet over te stappen? Geef het taxatierapport dan aan uw hypotheekverstrekker. Mogelijk is deze verstrekker bereid om de risico-opslag te laten vervallen en krijgt u alsnog een lagere rente.

Overweeg rentemiddeling

Is oversluiten niets voor u en wilt u wel profiteren van de huidige rentestanden? Overweeg dan rentemiddeling door uw huidige aanbieder. U krijgt dan voor het einde van uw rentevaste periode een voorstel voor een nieuwe rentevaste periode. Met bijpassende rente.

De voorgestelde rente wordt bepaald door uw huidige rente en de actuele rente. Daarbij wordt een middenweg gezocht en profiteert u toch van een lagere rente. De boeterente wordt dan verrekend in het nieuwe rentetarief.
Hypotheekadvies | VvAA
Is oversluiten voor u aantrekkelijk?
Bent u benieuwd of en hoeveel u bespaart door uw hypotheek over te sluiten? Neem dan contact op met uw persoonlijk financieel adviseur.