Inloggen

Verhuren in tijden van COVID-19  

Informatie voor verhuurders in verband met (overheids)maatregelen

15 april 2020 - De situatie op de Nederlandse zorgvastgoed-huurmarkt als gevolg van de maatregelen vanwege het coronavirus (nu geldend tot en met 28 april 2020) ontwikkelt zich heel snel. Veel zorgverleners zoals tandartsen, apothekers en fysiotherapeuten worden gedwongen hun praktijk te sluiten en/of zien hun omzet drastisch teruglopen. Aan de andere kant maken ook verhuurders van praktijkruimtes zich grote zorgen over de waarde van hun pand, de continuïteit van de huurinkomsten en de cashflow van de investeringen die zijn gedaan waarbij mogelijke financieringsverplichtingen doorlopen. 

Veel zorgverleners huren een ruimte om hun praktijk in uit te oefenen. Het gaat hier in bijna alle gevallen om de huur van de zogenoemde overige bedrijfsruimte (‘kantoorruimte’) in de zin van artikel 7:230a BW. Heel vaak zijn de huurovereenkomsten gesloten op basis van standaardmodellen (de zogenoemde ROZ-modellen die zijn opgesteld door de Raad voor Onroerende Zaken) met de daarbij behorende algemene bepalingen. Wij gaan hieronder uit van deze meest gangbare situatie, dus een huurovereenkomst voor kantoorruimte op basis van een standaard ROZ-model met bijbehorende algemene bepalingen (hierna: AB).

Vragen van verhuurders die bij ons binnenkomen:

1. Heeft mijn huurder recht op huurprijsvermindering als de huurder de gehuurde praktijk vanwege de door de overheid opgelegde maatregelen niet of niet goed kan gebruiken?

Het antwoord is nee, uw huurder is in principe ‘gewoon’ huur verschuldigd en de huurder heeft in beginsel geen recht op huurprijsvermindering of schadevergoeding. Alleen in het geval van een ‘gebrek’ aan de gehuurde ruimte kan de huurder onder strikte voorwaarden aanspraak maken op huurkorting en/of schadevergoeding. Een ‘gebrek’ is een toestand of kenmerk van de gehuurde ruimte of een andere omstandigheid die niet aan de huurder is toe te rekenen en waardoor de huurder niet het genot heeft van de gehuurde ruimte dat hij mocht verwachten. U als verhuurder bent verplicht een gebrek te verhelpen, tenzij het verhelpen van het gebrek onmogelijk is of niet van de verhuurder kan worden gevergd. De gevolgen (van de maatregelen met betrekking tot) het coronavirus voldoen niet aan de voorwaarden om als ‘gebrek’ te worden beschouwd.

Als u als verhuurder op last van de overheid gehouden bent het gehuurde (of het pand waarvan het gehuurde deel uitmaakt) te sluiten, dan bent u daarvoor jegens uw huurder in beginsel niet aansprakelijk. Dit is een omstandigheid die naar geldende verkeersopvattingen waarschijnlijk niet voor rekening van de verhuurder dient te komen. Een recessie, economische crisis of een situatie van overmacht worden in beginsel beschouwd als omstandigheden waarmee een huurder rekening moet houden bij het sluiten van een huurovereenkomst, althans betreft het een omstandigheid die niet voor rekening en risico van de verhuurder komt. Dergelijke omstandigheden worden in het algemeen beschouwd als onderdeel van het normale ondernemersrisico van een huurder, aangezien het ontbreken daarvan door de huurder niet redelijkerwijs kan worden verwacht. Het coronavirus en de gevolgen daarvan zijn te beschouwen als een situatie van overmacht.

In de AB bij een huurovereenkomst op grond van de ROZ-modellen is daarnaast opgenomen dat een gebrek niet kan leiden tot een vordering tot huurverlaging en/of schadevergoeding. Dit is alleen anders indien er sprake is van een ernstige tekortkoming die te wijten is aan de verhuurder of als er sprake is van verzuim van de verhuurder om een dergelijk gebrek binnen een redelijke termijn te verhelpen.


Is dit een antwoord op uw vraag?  

2. Mijn huurder geeft aan vanwege de opgelegde maatregelen als gevolg van COVID-19 (tijdelijk) de huur niet meer (volledig) te zullen betalen en vraagt om huurkorting/ -opschorting. Hoe ga ik hier mee om en wat kan ik doen?

U bent niet verplicht in te stemmen met het (gedeeltelijk) niet betalen van de huur en hoeft ook niet mee te werken met het verzoek om de huur (tijdelijk) te verminderen en/of op te schorten. U kunt dus de huurder sommeren om alsnog aan zijn betalingsverplichtingen te voldoen en desnoods incassomaatregelen (laten) treffen om betaling van de huur af te dwingen. Indien de huurachterstand heel groot wordt is het mogelijk dat een ontbinding van de huurovereenkomst vanwege wanprestatie juridisch afdwingbaar is (dit moet via de rechter).

De vraag is echter of het (direct) treffen van incassomaatregelen/juridische procedures verstandig is. Vaak heeft de huurder alleen vanwege de huidige situatie moeite om de huur te voldoen en is het waarschijnlijk dat na afloop van de coronapandemie (en het de beëindiging van de daarbij behorende maatregelen) de huur wel weer kan worden voldaan. Het onverkort vasthouden aan het betalen van de huur op korte termijn kan daarentegen verregaande financiële consequenties hebben voor uw huurder(s) en zou zelfs kunnen eindigen in een faillissement. In het geval van een faillissement verliest u uw huurder en het is maar de vraag of en wanneer u een nieuwe huurder voor de betreffende praktijkruimte vindt.


Is dit een antwoord op uw vraag?  

3. De deuren worden gesloten. Wat kan ik als huurder van een bepaalde ruimte in een groter pand?

20 maart 2020 - Het wettelijk uitgangspunt is dat de verhuurder het gehuurde ter beschikking van de huurder stelt. Als er een ruimte wordt gehuurd in (bijvoorbeeld) een bedrijfsverzamelgebouw, en de overige ruimtes door de omstandigheden niet worden gebruikt, dan kan de verhuurder niet per definitie verlangen dat de huurder die nog wel gebruikmaakt van de gehuurde ruimte ook de deur sluit. De verhuurder mag zijn huurder hierin in beginsel niet hinderen. Bij twijfel zullen de belangen van de verhuurder moeten worden afgewogen tegen de belangen van de huurder. Is er sprake van een (verdergaande) overheidsmaatregel, dan hebben partijen echter geen keuze ten aanzien van de opgelegde sluiting.

Is dit een antwoord op uw vraag?  

4. Ben ik huur verschuldigd als ik mijn gehuurde praktijk niet of niet goed kan gebruiken?

20 maart 2020 - Het antwoord is ja. U bent in principe ‘gewoon’ huur verschuldigd en u hebt in beginsel geen recht op huurprijsvermindering of schadevergoeding. Enkel in het geval van een ‘gebrek’ aan de gehuurde ruimte kan de huurder onder strikte voorwaarden aanspraak maken op huurkorting en/of schadevergoeding.

Een ‘gebrek’ is een toestand of kenmerk van de gehuurde ruimte of een andere omstandigheid die niet aan de huurder is toe te rekenen en waardoor de huurder niet het genot heeft van de gehuurde ruimte dat hij mocht verwachten. Verhuurder is verplicht een gebrek te verhelpen, tenzij het verhelpen van het gebrek onmogelijk is of niet van de verhuurder kan worden gevergd. De gevolgen (van de maatregelen met betrekking tot) COVID-19 (coronavirus) voldoen niet aan de voorwaarden om als ‘gebrek’ te worden beschouwd.

Als uw verhuurder op last van de overheid gehouden is het gehuurde (of het pand waarvan het gehuurde deel uitmaakt) te sluiten, dan zal de verhuurder daarvoor in beginsel niet aansprakelijk zijn. Dit is een omstandigheid die naar geldende verkeersopvattingen waarschijnlijk niet voor rekening van de verhuurder dient te komen.

Een recessie, economische crisis of een situatie van overmacht worden in beginsel beschouwd als omstandigheden waarmee een huurder rekening moet houden bij het sluiten van een huurovereenkomst, althans betreft het een omstandigheid die niet voor rekening en risico van de verhuurder komt. Dergelijke omstandigheden worden in het algemeen beschouwd als onderdeel van het normale ondernemersrisico van een huurder, aangezien het ontbreken daarvan door de huurder niet redelijkerwijs kan worden verwacht. COVID-19 en de gevolgen daarvan zijn te beschouwen als een situatie van overmacht.

In de AB bij huurovereenkomst op grond van de ROZ-modellen is daarnaast opgenomen dat een gebrek niet kan leiden tot een vordering tot huurverlaging en/of schadevergoeding. Dit is alleen anders indien er sprake is van een ernstige tekortkoming die te wijten is aan de verhuurder of als er sprake is van verzuim van de verhuurder om een dergelijk gebrek binnen een redelijke termijn te verhelpen.

Is dit een antwoord op uw vraag?  

5. Moet ik als huurder of moet mijn verhuurder verplicht preventiemaatregelen treffen.

20 maart 2020 - Preventief handelen om verdere verspreiding van COVID-19 te voorkomen of te beperken is van het grootste belang in de medische sector. Wij verwijzen u hierbij naar alle artikelen over dit onderwerp elders op onze website en op die van de rijksoverheid en overige gezondheidsinstanties (Rijksinstituut voor Volksgezondheid en Milieu). Voor wat betreft de huurrechtelijke rechten en plichten op dit punt het volgende.

Uitgangspunten hierbij zijn de huurrechtelijke (en wettelijke) principes van ‘goed huurderschap’ en ‘goed verhuurderschap’. Voor beide partijen geldt dat zij adequate en redelijke maatregelen dienen te nemen en elkaar hiervan op de hoogte dienen te houden.

De veelal gehanteerde AB bij de ROZ-modellen leggen geen actieve verplichtingen op aan een verhuurder om preventieve maatregelen te nemen in geval van een virale besmettingen. Gelet op het ‘goed verhuurderschap’ kan echter wel van een verhuurder in redelijkheid worden verlangd dat hij zijn huurders op de hoogte stelt van de door de overheid - via het RIVM - voorgeschreven relevante maatregelen en dat hij de door dezelfde instelling voorgeschreven (voorzorgs)maatregelen neemt voor zover dat in zijn macht ligt.

Uiteraard geldt ook dat van huurders (ongeachte in welke branche zij actief zijn) kan worden verwacht dat zij adequate maatregelen nemen om (de verspreiding van) het coronavirus te voorkomen of te beperken.

Is dit een antwoord op uw vraag?  

Conclusie: ga eerst met elkaar in gesprek

Als u geconfronteerd wordt met een huurder die als gevolg van de huidige COVID-19-maatregelen moeite heeft om de huur (volledig) te betalen adviseren wij u om eerst met uw huurder in gesprek te gaan om mogelijke (praktische) oplossingen te bespreken.

Denk daarbij aan maatregelen zoals uitstel van betaling/(gedeeltelijke) huuropschorting zolang de huidige maatregelen gelden (nu: 28 april 2020), een (tijdelijke) huurkorting en dergelijke. Geef daarbij dan ook aan wat uw mogelijke belang is bij het (deels) doorbetalen van de huur (denk aan betalingsverplichtingen aan een hypotheekverstrekker) en probeer samen tot een oplossing te komen waarbij u beiden bent gebaat.

NB. gebeurtenissen en geschillen met betrekking tot verhuur zijn in de meeste rechtsbijstandverzekeringen van VvAA uitgesloten van dekking.
Share op Whatsapp Share op Facebook Share op Twitter Share op LinkedIn Stuur via email