Inloggen

Verhuren in tijden van COVID-19  

Informatie voor verhuurders in verband met (overheids)maatregelen

15 april 2020 - De situatie op de Nederlandse zorgvastgoed-huurmarkt als gevolg van de maatregelen vanwege het coronavirus (nu geldend tot en met 28 april 2020) ontwikkelt zich heel snel. Veel zorgverleners zoals tandartsen, apothekers en fysiotherapeuten worden gedwongen hun praktijk te sluiten en/of zien hun omzet drastisch teruglopen. Aan de andere kant maken ook verhuurders van praktijkruimtes zich grote zorgen over de waarde van hun pand, de continuïteit van de huurinkomsten en de cashflow van de investeringen die zijn gedaan waarbij mogelijke financieringsverplichtingen doorlopen. 

Veel zorgverleners huren een ruimte om hun praktijk in uit te oefenen. Het gaat hier in bijna alle gevallen om de huur van de zogenoemde overige bedrijfsruimte (‘kantoorruimte’) in de zin van artikel 7:230a BW. Heel vaak zijn de huurovereenkomsten gesloten op basis van standaardmodellen (de zogenoemde ROZ-modellen die zijn opgesteld door de Raad voor Onroerende Zaken) met de daarbij behorende algemene bepalingen. Wij gaan hieronder uit van deze meest gangbare situatie, dus een huurovereenkomst voor kantoorruimte op basis van een standaard ROZ-model met bijbehorende algemene bepalingen (hierna: AB).

Vragen van verhuurders die bij ons binnenkomen:

1. Heeft mijn huurder recht op huurprijsvermindering als de huurder de gehuurde praktijk vanwege de door de overheid opgelegde maatregelen niet of niet goed kan gebruiken?

Het antwoord hierop is niet eenduidig te geven, maar uit de recente rechtspraak blijkt dat de huurder wel recht heeft op huurprijsvermindering voor zo lang de huurder daadwerkelijk schade lijdt door de opgelegde maatregelen. 

Onder normale omstandigheden is het zo dat een huurder alleen in het geval van een ‘gebrek’ onder strikte voorwaarden aanspraak kan maken op huurkorting en/of schadevergoeding. Bovendien staat in de AB bij een huurovereenkomst op grond van de ROZ-modellen dat een gebrek niet kan leiden tot een vordering tot huurverlaging en/of schadevergoeding. 

In artikel 6:258 van het Burgerlijk Wetboek wordt echter de leer van de ‘onvoorziene omstandigheden’ weergegeven. Simpel gezegd kan een rechter de gevolgen van een overeenkomst wijzigen als onvoorziene omstandigheden lijden tot een uitkomst die redelijkerwijs niet acceptabel zijn voor een der partijen. Er moet sprake zijn van een fundamentele verstoring van het evenwicht in het contract dat partijen hebben gesloten. Dit is een regel van dwingend recht; partijen kunnen deze bepaling niet uitsluiten in algemene voorwaarden. 

Hoewel er nog weinig uitspraken zijn gedaan in bodemprocedures, oordeelden de meeste rechters in een kort geding dat de gevolgen van COVID-19 aangemerkt kunnen worden als een onvoorziene omstandigheid. Als gevolg hiervan werd in meerdere procedures in kort geding bepaald dat de huurlasten op grond van artikel 6:258 BW gedeeld moesten worden. Een eis hierbij is wel dat de verhuurder en/of huurder ook daadwerkelijk benadeeld zijn door de overheidsmaatregelen. 

In een recente bodemprocedure werd door de Rechtbank Amsterdam op 9 maart 2021 als uitgangspunt genomen dat ‘als sprake is van een omzetdaling als gevolg van de coronacrisis (ds), de huurprijs in beginsel wordt gewijzigd, waarbij als uitgangspunt geldt dat de tegenvaller gelijkelijk over de huurder en de verhuurder moet worden verdeeld. Indien sprake is van een omzetdaling van 100% wordt de oorspronkelijke huurprijs (hierna: oh) in beginsel verminderd met 50%. De gewijzigde huurprijs (hierna: gh) kan dan worden berekend volgens deze formule: oh – (d% ÷ 2) = gh’.

Is dit een antwoord op uw vraag?  

2. Mijn huurder geeft aan vanwege de opgelegde maatregelen als gevolg van COVID-19 (tijdelijk) de huur niet meer (volledig) te zullen betalen en vraagt om huurkorting/ -opschorting. Hoe ga ik hier mee om en wat kan ik doen?

U bent in beginsel niet verplicht in te stemmen met het (gedeeltelijk) niet betalen van de huur en hoeft ook niet mee te werken met het verzoek om de huur (tijdelijk) te verminderen en/of op te schorten. Op grond van het antwoord onder vraag 1 bestaat echter het risico dat de huurder dit alsnog via een procedure / kort geding kan afdwingen. Het kan daarom verstandig zijn om de huurder eerst te laten bewijzen waar zijn omzetdaling uit bestaat. In het vonnis van de Rechtbank Amsterdam van 9 maart 2021 werd bepaald dat de NOW daarbij buiten beschouwing moet worden gelaten. De Tegemoetkoming Vaste Lasten (TVL) moet wel bij de omzet worden meegenomen. Op grond van de omzetdaling kunnen afspraken worden gemaakt over de huurprijsvermindering.

Is dit een antwoord op uw vraag?  

3. De deuren worden gesloten. Wat kan ik als huurder van een bepaalde ruimte in een groter pand?

20 maart 2020 - Het wettelijk uitgangspunt is dat de verhuurder het gehuurde ter beschikking van de huurder stelt. Als er een ruimte wordt gehuurd in (bijvoorbeeld) een bedrijfsverzamelgebouw, en de overige ruimtes door de omstandigheden niet worden gebruikt, dan kan de verhuurder niet per definitie verlangen dat de huurder die nog wel gebruikmaakt van de gehuurde ruimte ook de deur sluit. De verhuurder mag zijn huurder hierin in beginsel niet hinderen. Bij twijfel zullen de belangen van de verhuurder moeten worden afgewogen tegen de belangen van de huurder. Is er sprake van een (verdergaande) overheidsmaatregel, dan hebben partijen echter geen keuze ten aanzien van de opgelegde sluiting.

Is dit een antwoord op uw vraag?  

4. Moet ik als huurder of moet mijn verhuurder verplicht preventiemaatregelen treffen.

20 maart 2020 - Preventief handelen om verdere verspreiding van COVID-19 te voorkomen of te beperken is van het grootste belang in de medische sector. Wij verwijzen u hierbij naar alle artikelen over dit onderwerp elders op onze website en op die van de rijksoverheid en overige gezondheidsinstanties (Rijksinstituut voor Volksgezondheid en Milieu). Voor wat betreft de huurrechtelijke rechten en plichten op dit punt het volgende.

Uitgangspunten hierbij zijn de huurrechtelijke (en wettelijke) principes van ‘goed huurderschap’ en ‘goed verhuurderschap’. Voor beide partijen geldt dat zij adequate en redelijke maatregelen dienen te nemen en elkaar hiervan op de hoogte dienen te houden.

De veelal gehanteerde AB bij de ROZ-modellen leggen geen actieve verplichtingen op aan een verhuurder om preventieve maatregelen te nemen in geval van een virale besmettingen. Gelet op het ‘goed verhuurderschap’ kan echter wel van een verhuurder in redelijkheid worden verlangd dat hij zijn huurders op de hoogte stelt van de door de overheid - via het RIVM - voorgeschreven relevante maatregelen en dat hij de door dezelfde instelling voorgeschreven (voorzorgs)maatregelen neemt voor zover dat in zijn macht ligt.

Uiteraard geldt ook dat van huurders (ongeachte in welke branche zij actief zijn) kan worden verwacht dat zij adequate maatregelen nemen om (de verspreiding van) het coronavirus te voorkomen of te beperken.

Is dit een antwoord op uw vraag?  

Conclusie: ga eerst met elkaar in gesprek

Als u geconfronteerd wordt met een huurder die als gevolg van de huidige COVID-19-maatregelen moeite heeft om de huur (volledig) te betalen adviseren wij u om eerst met uw huurder in gesprek te gaan om mogelijke (praktische) oplossingen te bespreken.

Denk daarbij aan maatregelen zoals uitstel van betaling/(gedeeltelijke) huuropschorting zolang de huidige maatregelen gelden (nu: 28 april 2020), een (tijdelijke) huurkorting en dergelijke. Geef daarbij dan ook aan wat uw mogelijke belang is bij het (deels) doorbetalen van de huur (denk aan betalingsverplichtingen aan een hypotheekverstrekker) en probeer samen tot een oplossing te komen waarbij u beiden bent gebaat.

NB. gebeurtenissen en geschillen met betrekking tot verhuur zijn in de meeste rechtsbijstandverzekeringen van VvAA uitgesloten van dekking.
Share op Whatsapp Share op Facebook Share op Twitter Share op LinkedIn Stuur via email