De opzegging van de huurovereenkomst van een praktijkruimte

30 januari 2020 - Veel (para)medici huren een ruimte om hun praktijk in uit te oefenen. Dit kan een volledig pand zijn of - wat tegenwoordig vaak het geval is - een ruimte in een verzamelgebouw waarin meerdere medische disciplines of (ook) andere ondernemers gevestigd zijn. Voor veel medische praktijken geldt dat soms behoorlijk geïnvesteerd moet worden in de door hen gehuurde praktijkruimte voor medische apparatuur en andere voorzieningen die nodig zijn voor het uitoefenen van de praktijk. Het is daarom belangrijk om al bij het sluiten van de huurovereenkomst na te denken wat er gaat gebeuren zodra de huurtermijn eindigt of de huurovereenkomst wordt opgezegd. In dit artikel ga ik in op enkele juridische en praktische aandachtspunten die spelen bij het opzeggen van een huurovereenkomst. 

Welk huurregime is van toepassing?

Onder de verhuur van bedrijfspanden vallen de kantoorruimtes en overige bedrijfsruimten (artikel 7:230a Burgerlijk Wetboek) en de middenstandsbedrijfsruimten (7:290 e.v. BW). Op beide huurregimes zijn heel verschillende regels van toepassing. Voor (para)medische beroepen geldt - omdat ze tot de zogenoemde ‘vrije beroepen’ worden gerekend - dat deze vrijwel altijd onder het regime van 7:230a BW (230a-ruimte) vallen.

Bij een huurovereenkomst op basis van artikel 7:230a BW is er veel vrijheid voor partijen om onderling afspraken te maken. De hurende (arts-)ondernemer wordt geacht zijn eigen belangen te kunnen behartigen en partijen mogen dus grotendeels zelf de kaders en de inhoud van de huurovereenkomst bepalen. 

Opzegtermijn 

De huurovereenkomst voor kantoorruimte voor een vaste/bepaalde tijd eindigt op grond van de wet op de overeengekomen einddatum. Opzeggen is in dit geval niet nodig. Een overeenkomst voor onbepaalde tijd kan door zowel de huurder als de verhuurder worden beëindigd door opzegging. Daarbij geldt in beginsel een opzegtermijn van een maand.

In de praktijk wordt heel vaak afgeweken van de wettelijke regeling. In de veelgebruikte modelhuurovereenkomsten van de Raad voor Onroerende Zaken is een langere opzegtermijn van een jaar of een half jaar opgenomen. Ook is vaak overeengekomen op welke wijze er moet worden opgezegd (bijvoorbeeld middels aangetekende brief) en dat als de huurder niet of niet tijdig opzegt, de huurovereenkomst automatisch met een bepaalde periode wordt verlengd. Uit jurisprudentie blijkt dat rechters veelal vasthouden aan de geldende opzegtermijn, of dat nu de wettelijke opzegtermijn of die uit het huurcontract is. Wie te laat opzegt dient over het algemeen de - contractuele - gevolgen die daaruit voortvloeien te accepteren. 

Gevolgen voor de huurder van de opzegging door de verhuurder

Vaak staat in de huurovereenkomst dat het gehuurde in de oorspronkelijke staat moet worden opgeleverd. Dat betekent dat alle aanpassingen die de huurder heeft aangebracht moeten worden verwijderd aan het einde van de huurperiode. Voor de aanpassingen die de verhuurder wel wil behouden hoeft op basis van de modelhuurovereenkomsten vaak geen vergoeding te worden betaald aan de vertrekkende huurder. Als u wilt voorkomen dat er zaken moeten worden verwijderd voor de eindoplevering en/of u een vergoeding wenst voor deze zelf aangebrachte voorzieningen dan moet dit onderwerp dus reeds bij het aangaan van de huurperiode in de huurovereenkomst worden vastgelegd.  

Het ander wezenlijk verschil met 290-ruimte en woonruimte (7:232 e.v. BW) is dat de opzegging door een verhuurder wél tot een einde van een huurovereenkomst met betrekking tot 230a-ruimte leidt. Als de verhuurder opzegt, eindigt de huurovereenkomst daadwerkelijk tegen het tijdstip waartegen rechtsgeldig is opgezegd. De huurder heeft slechts de mogelijkheid om in een verzoekschriftprocedure de kantonrechter om ontruimingsbescherming te vragen.

Ontruimingsbescherming

De mogelijkheid om de kantonrechter te verzoeken om de termijn waarbinnen ontruiming plaats moet vinden te verlengen bestaat gedurende twee maanden na de dag waartegen de ontruiming schriftelijk is aangezegd. In deze twee maanden geniet de huurder wettelijke ontruimingsbescherming. Hij mag dan tegen een gebruiksvergoeding (vaak eenzelfde bedrag als de laatst geldende huurprijs) gebruik blijven maken van de ruimte zonder dat de verhuurder een ontruiming kan afdwingen. 

De rechter kan de het tijdstip waarop de huurder moet ontruimen verlengen tot maximaal een jaar na het eindigen van de huurovereenkomst. De termijn waarmee de kantonrechter het ontruimingstijdstip verlengd heeft kan daarna nog maximaal twee keer verlengd worden op verzoek van de huurder met maximaal een jaar. Dergelijke tweede en derde verlengingen komen in de praktijk bijna niet voor. Een huurder kan tegen een beschikking van de kantonrechter op grond van artikel 7:230a BW niet in hoger beroep.

Een verlengingsverzoek van de huurder kan alleen door de rechter worden toegewezen als de huurder aannemelijk maakt dat zijn belangen bij onmiddellijke ontruiming ernstiger worden geschaad, dan die van de verhuurder bij voortzetting van het gebruik. Als de verhuurder aannemelijk maakt dat de huurder zich niet gedragen heeft als een goed huurder en op die grond van de verhuurder niet gevraagd kan worden dat het gebruik wordt voortgezet dan moet de kantonrechter de vordering van de huurder afwijzen.