Inloggen

Gebreken na aankoop nieuwe woning: wie draagt het risico?

De beginselen in de risicoverdeling tussen koper en verkoper

3 februari 2021 - Wie in een verhitte woningmarkt een huis koopt, moet snel beslissen over een enorme investering. Door de druk van de concurrentie en snelheid van handelen, worden kopers dikwijls achteraf geconfronteerd met onverwachte gebreken. Wie draagt dan het risico en de rekening; de koper of verkoper?

Wie een nieuw huis koopt, mag verwachten dat hij de woning voor normaal gebruik kan aanwenden. Artikel 7:17 BW stelt in deze lijn dat een gekochte zaak moet beantwoorden aan de koopovereenkomst. Maar wat houdt 'normaal gebruik van een woning' precies in en wanneer staat een gebrek dat in de weg?

De verwachting van de koper wordt ingekleurd door omstandigheden:

  • een marktconforme prijs
    Heeft de koper een marktconforme prijs betaald?
  • de leeftijd van de woning
    Een woning van honderd jaar oud heeft meer onderhoud nodig, of aanpassingen naar eisen van de tijd, dan een nieuwbouwwoning. Dit blijkt onder meer uit deze uitspraak van de Rechtbank Zwolle-Lelystad.
  • de aard van de woning
    Heeft het pand altijd de functie van woonhuis bekleed, of deed het eerder dienst als bedrijfspand of boerderij? In het laatste geval dient de koper rekening te houden met mogelijke bodemverontreiniging of de aanwezigheid van asbest. Het Hof Arnhem-Leeuwarden liet zich hier eerder over uit.  Niet iedere situatie van asbest leidt tot een beperking van het normale woongebruik. Ook benoemt het Hof dat het een feit van algemene bekendheid is dat bij voormalig gebruik van bedrijfsmatige panden in het buitengebied een grote kans op aanwezigheid van asbest bestaat. Als koper dient u hier alert op te zijn.
  • de ernst en de gevolgen van het gebrek
    Betreft het een gebrek waardoor de veiligheid, de leefbaarheid of gezondheid in het gedrang komt? Dan spreken we van een ernstig gebrek. Denk aan gebreken in de constructie van de woning, slechte afwerking van elektrische aansluitingen of een vergaande schimmelaantasting. Ook de aanwezigheid van bijvoorbeeld betonrot, boktor, asbest, zwammen en lekkages kan in veel gevallen een ernstig gebrek opleveren.
Toch hoeft dit niet direct een ernstig gebrek op te leveren wanneer de gevolgen nihil zijn voor de gezondheid of voor de veiligheid van de woning. Ook hoeft in deze gevallen niet per definitie sprake te zijn van een ernstig gebrek om het normaal gebruik van de woning in de weg te staan. Een CV-ketel of houtkachel die onvoldoende werkt om de woning te verwarmen, kan daarentegen wel weer de leefbaarheid van de woning beperken.

Wie is aansprakelijk?
Enkel de ernst van het gebrek is nog niet voldoende om de verkoper aansprakelijk te stellen. Het gebrek dient ook niet aan de verwachtingen van de koper te voldoen. Dit kan betekenen dat u als koper het gebrek had moeten opmerken. Deze omstandigheden betreffen de onderwerpen onderzoeksplicht en mededelingsplicht.

Mededelingsplicht
De verkoper heeft een mededelingsplicht. Dit betekent dat hij de omstandigheden kenbaar maakt die hij relevant acht voor de koper. De verkoper hoeft niet overal een spontane mededeling over te doen. Als de verkoper echter weet van gebreken die niet meteen zichtbaar zijn, of wanneer de koper ergens nadrukkelijk naar vraagt, moet hij hier open over communiceren.

Onderzoeksplicht
De koper heeft een onderzoeksplicht. Wanneer er een aanleiding is om argwaan te krijgen over een situatie mag er een redelijke mate van onderzoek worden verwacht. De mededelingsplicht van de verkoper telt echter zwaarder. De verkoper die een omstandigheid had moeten meedelen, kan zich dus niet verdedigen met het argument dat een koper maar beter onderzoek had moeten doen.

De tekst gaat verder onder het voorbeeld
Houtworm op de vliering

In het verleden was er sprake van actieve houtwormaantasting aan de draagbalken op de vliering. Na aankoop en visueel bouwkundig onderzoek van de woning hoort de koper dat er wederom sprake is van actieve houtworm. Tijdige bestrijding is het advies.

Was hier sprake van een ernstig gebrek dat het 'normaal gebruik van de woning' beperkt? In dit geval niet. Een behandeling is voldoende om de houtworm te bestrijden en de huidige aantasting vormt geen risico voor de draagconstructie (instortingsgevaar). Ook relevant is het gegeven dat er al eerder aantasting ontstond door houtworm. Had de koper zeker willen weten dat er geen houtworm meer actief was, dan had hij aanvullend onderzoek kunnen laten doen op basis van zijn kennis van het kenbare probleem.

De wettelijke bepaling van onderzoeksplicht en mededingingsrecht is van zogenoemd regelend recht, wat inhoudt dat u als partijen overeen kunt komen dat u hiervan afwijkt. Dit wordt in de praktijk vaak gedaan met behulp van de Modelkoopovereenkomst. 

De Modelkoopovereenkomst
De Modelkoopovereenkomst bevat in artikel 6.1 en 6.3 een risicoverdeling: de verkoper garandeert dat de woning voldoet aan de eigenschappen voor het normaal gebruik als woonhuis, terwijl de koper de woning aanvaardt met alle zichtbare en onzichtbare gebreken. 

In de rechtspraak bestaat hiervoor de term ‘gangbaar spraakgebruik’. In de woning moet men kunnen wonen op een voldoende veilige manier, met een redelijke mate van duurzaamheid en zonder dat het woongenot wezenlijk wordt aangetast, aldus de Hoge Raad.

Alleen gebreken die daaraan in de weg staan, vallen onder de garantiebepaling van artikel 6.3 van de koopovereenkomst. Inhoudelijk komt het op dezelfde gebreken neer als hierboven omschreven. De mededelingsplicht van de verkoper wordt in de Modelkoopovereenkomst als het ware losgekoppeld en geldt als zelfstandige aansprakelijkheidsgrond. 

Heeft een schuur bijvoorbeeld verborgen gebreken? Dan beperkt dit gebrek aan een bijgebouw in principe niet het ‘normaal gebruik van een woning’. Toch kan de verkoper aansprakelijk zijn voor het nalaten van een mededeling wanneer vast komt te staan dat hij het gebrek kende of behoorde te kennen. 

 - Herstelkosten
Terug naar de situatie bij een woning. De verkoper kan stellen dat hij het gebrek niet kende of behoorde te kennen, waardoor hem geen blaam treft. De Modelkoopovereenkomst geeft de koper een garantie voor normaal gebruik (ter hoogte van de herstelkosten), waardoor de vraag of de verkoper weet heeft van het gebrek enkel nog relevant is voor de vraag welke partij de extra schade naast de herstelkosten moet dragen. In zoverre heeft de koper baat bij deze aanvullende bepalingen. 

 - Leeftijd gebrekkige zaak
Een ander verschil dat uit de Modelkoopovereenkomst voortvloeit, is dat de verkoper in beginsel enkel aansprakelijk is voor de herstelkosten. Gevolgschade door bijvoorbeeld onderzoekskosten kan niet verhaald worden op de verkoper. Daarnaast geldt een correctie van ‘nieuw min oud’ voor de herstelkosten. De leeftijd van de gebrekkige zaak in kwestie speelt dan een rol. Stel, een vloer is tien jaar oud, fors aangetast en de verkoper blijkt aansprakelijk. Indien de vloer een afschrijving van twintig jaar kent, kan de koper dan maximaal de helft van de herstelkosten verhalen. Zo draagt de verkoper ook een minder vergaand risico. 

Beoordeling per geval
Tot zover enkele hoofdregels voor verborgen gebreken bij koopwoningen. Uiteraard dient u altijd rekening te houden met andersluidende afspraken en zal per geval beoordeeld worden wie het risico draagt voor welke schade, aangezien de invulling van de vereisten zeer casuïstisch kan zijn. Het is daarom raadzaam een VvAA-jurist in te schakelen bij een conflict met uw koper of verkoper. Met de module 'Consument en wonen' bent u vaak verzekerd voor dit soort kwesties.

Auteur: Niek Beeftink, juridisch adviseur

Een lekkage in de badkamer

In de wandtegels van de badkamer zitten haarscheurtjes. Geen gebrek dat op het eerste gezicht ernstige risico's oplevert. In dit geval ligt dat echter anders, want door de haarscheur bereikt het vocht vanuit de badkamer de achterliggende elektriciteitsbedrading. Hierdoor staat de badkamer gedeeltelijk onder spanning.

Vanwege het gevaar voor de veiligheid spreken we hier van een ernstig gebrek. Een tegeltje kitten/voegen of vervangen bleek niet afdoende. De koper had hier in deze situatie niet op bedacht hoeven zijn, met name doordat het gebrek niet eenvoudig was op te lossen.