Inloggen

Huur van een praktijkruimte en COVID-19

20 maart 2020 - De maatregelen die vanuit de overheid zijn opgelegd, hebben ook impact op de dagelijkse gang van zaken in de vele praktijken. Huurt u een ruimte om uw praktijk in uit te oefenen? Onze juristen krijgen verschillende vragen binnen over dit onderwerp. We zetten de belangrijkste informatie op een rij.

Veel van onze leden huren een ruimte om hun praktijk in uit te oefenen. Het gaat hier in bijna alle gevallen om de huur van de zogenoemde overige bedrijfsruimte (‘kantoorruimte’) in de zin van artikel 7:230a BW.

Heel vaak zijn de huurovereenkomsten gesloten op basis van standaard modellen (de zogenoemde ROZ-modellen die zijn opgesteld door de Raad voor Onroerende Zaken) met de daarbij behorende algemene bepalingen.

Wij gaan in onderstaande veelgestelde vragen uit van deze meest gangbare situatie, dus een huurovereenkomst voor kantoorruimte op basis van een standaard ROZ-model met bijbehorende algemene bepalingen (hierna: AB).

De diverse maatregelen die vanuit de overheid zijn opgelegd hebben ook impact op de dagelijkse gang van zaken in de vele praktijken. Voor sommige medische praktijken (vaak betreft het huurders in een verzamelgebouw) geldt dat zij geconfronteerd worden met een verhuurder die het pand (en dus het gehuurde) geheel of gedeeltelijk afsluit op last van de overheid. Vaak gaat het dan om een verhuurder/hoofdhuurder die zelf een sportclub of restaurant uitbaat.

1. De deuren worden gesloten. Wat kan ik als huurder van een bepaalde ruimte in een groter pand?

20 maart 2020 - Het wettelijk uitgangspunt is dat de verhuurder het gehuurde ter beschikking van de huurder stelt. Als er een ruimte wordt gehuurd in (bijvoorbeeld) een bedrijfsverzamelgebouw, en de overige ruimtes door de omstandigheden niet worden gebruikt, dan kan de verhuurder niet per definitie verlangen dat de huurder die nog wel gebruikmaakt van de gehuurde ruimte ook de deur sluit. De verhuurder mag zijn huurder hierin in beginsel niet hinderen. Bij twijfel zullen de belangen van de verhuurder moeten worden afgewogen tegen de belangen van de huurder. Is er sprake van een (verdergaande) overheidsmaatregel, dan hebben partijen echter geen keuze ten aanzien van de opgelegde sluiting.

2. Ben ik huur verschuldigd als ik mijn gehuurde praktijk niet of niet goed kan gebruiken?

20 maart 2020 - Het antwoord is ja. U bent in principe ‘gewoon’ huur verschuldigd en u hebt in beginsel geen recht op huurprijsvermindering of schadevergoeding. Enkel in het geval van een ‘gebrek’ aan de gehuurde ruimte kan de huurder onder strikte voorwaarden aanspraak maken op huurkorting en/of schadevergoeding.

Een ‘gebrek’ is een toestand of kenmerk van de gehuurde ruimte of een andere omstandigheid die niet aan de huurder is toe te rekenen en waardoor de huurder niet het genot heeft van de gehuurde ruimte dat hij mocht verwachten. Verhuurder is verplicht een gebrek te verhelpen, tenzij het verhelpen van het gebrek onmogelijk is of niet van de verhuurder kan worden gevergd. De gevolgen (van de maatregelen met betrekking tot) COVID-19 (coronavirus) voldoen niet aan de voorwaarden om als ‘gebrek’ te worden beschouwd.

Als uw verhuurder op last van de overheid gehouden is het gehuurde (of het pand waarvan het gehuurde deel uitmaakt) te sluiten, dan zal de verhuurder daarvoor in beginsel niet aansprakelijk zijn. Dit is een omstandigheid die naar geldende verkeersopvattingen waarschijnlijk niet voor rekening van de verhuurder dient te komen.

Een recessie, economische crisis of een situatie van overmacht worden in beginsel beschouwd als omstandigheden waarmee een huurder rekening moet houden bij het sluiten van een huurovereenkomst, althans betreft het een omstandigheid die niet voor rekening en risico van de verhuurder komt. Dergelijke omstandigheden worden in het algemeen beschouwd als onderdeel van het normale ondernemersrisico van een huurder, aangezien het ontbreken daarvan door de huurder niet redelijkerwijs kan worden verwacht. COVID-19 en de gevolgen daarvan zijn te beschouwen als een situatie van overmacht.

In de AB bij huurovereenkomst op grond van de ROZ-modellen is daarnaast opgenomen dat een gebrek niet kan leiden tot een vordering tot huurverlaging en/of schadevergoeding. Dit is alleen anders indien er sprake is van een ernstige tekortkoming die te wijten is aan de verhuurder of als er sprake is van verzuim van de verhuurder om een dergelijk gebrek binnen een redelijke termijn te verhelpen.

3. Moet ik als huurder of moet mijn verhuurder verplicht preventiemaatregelen treffen.

20 maart 2020 - Preventief handelen om verdere verspreiding van COVID-19 te voorkomen of te beperken is van het grootste belang in de medische sector. Wij verwijzen u hierbij naar alle artikelen over dit onderwerp elders op onze website en op die van de rijksoverheid en overige gezondheidsinstanties (Rijksinstituut voor Volksgezondheid en Milieu). Voor wat betreft de huurrechtelijke rechten en plichten op dit punt het volgende.

Uitgangspunten hierbij zijn de huurrechtelijke (en wettelijke) principes van ‘goed huurderschap’ en ‘goed verhuurderschap’. Voor beide partijen geldt dat zij adequate en redelijke maatregelen dienen te nemen en elkaar hiervan op de hoogte dienen te houden.

De veelal gehanteerde AB bij de ROZ-modellen leggen geen actieve verplichtingen op aan een verhuurder om preventieve maatregelen te nemen in geval van een virale besmettingen. Gelet op het ‘goed verhuurderschap’ kan echter wel van een verhuurder in redelijkheid worden verlangd dat hij zijn huurders op de hoogte stelt van de door de overheid - via het RIVM - voorgeschreven relevante maatregelen en dat hij de door dezelfde instelling voorgeschreven (voorzorgs)maatregelen neemt voor zover dat in zijn macht ligt.

Uiteraard geldt ook dat van huurders (ongeachte in welke branche zij actief zijn) kan worden verwacht dat zij adequate maatregelen nemen om (de verspreiding van) het coronavirus te voorkomen of te beperken.

Als u geconfronteerd wordt met een mogelijke (gedeeltelijke) sluiting van de door u gehuurde praktijkruimte of het pand waarin u een ruimte huurt, adviseren wij u om met uw verhuurder in gesprek te gaan om mogelijke (praktische) oplossingen te bespreken.

Denk daarbij aan maatregelen waarbij het mogelijk wordt dat alleen u en uw patiënten het pand betreden, uitstel van betalingen et cetera. De meeste verhuurders willen echt niet dat hun huurders als gevolg van deze crisis failliet gaan met alle gevolgen vandien. Mocht een overleg met de verhuurder geen vruchten afwerpen, dan kunt u zich vanzelfsprekend wenden tot onze huurspecialisten voor advies en begeleiding.

VvAA juridische helpdesk

Juridische vragen rond COVID-19? De Juridische helpdesk helpt u graag verder:

Share op Whatsapp Share op Facebook Share op Twitter Share op LinkedIn Stuur via email